21 км от центъра · 21 септември 2026 г.

Спешна продажба на апартамент в с. Клисура

с. Клисура е малък пазар с единици активни оферти. Цената се вади от съседните райони и от инфраструктурата, а не от обявите.

Безплатна ценова преценка Виж цените в района

Информационен сайт. Не събираме такса от собственика и не сключваме договор за посредничество.

21 кмдо центъра на София

€2107ориентир €/кв.м (гр. Банкя)

2.4оценка за бърза продажба (от 5)

8спирки на градски транспорт

Всяка спешна продажба в с. Клисура започва с един честен въпрос: колко сте готови да отстъпите, за да приключите бързо. Понякога срокът е поставен от банка, понякога от роднини, понякога от самолетен билет.

с. Клисура е малък пазар — активните обяви са единици и средна цена няма смисъл да се вади от тях. Най-близката съпоставима извадка е гр. Банкя на около 4.9 км, където офертите са около €2107/кв.м. Нататък следват конкретните прагове по тип апартамент и какво бави сделките точно тук.

Какво предлага Клисура и кой го търси

Какво предлага с. Клисура
Показател	За Клисура
До центъра на София	21 км
Време за път с автомобил	42–60 минути
Спирки на градски/междуселищен транспорт	8
Аптеки и здравни кабинети	0 / 0
Ресторанти и кафенета	0
Спортни обекти и паркове	0
Обща площ на картираните обекти	12

Клисура е малко и без собствено обслужване. Купувачът тук търси нещо друго — пространство и спокойствие — и цената трябва да отговаря на това. 8 спирки означава връзка, но не и удобство. В обявата дайте конкретния график, а не думата „транспорт“.

Тъй като собствени обяви почти няма, работната база е гр. Банкя — 4.9 км встрани, медиана €2107/кв.м. Конкретни ориентири, които вършат работа в обявата: Храм „Свето Въведение Богородично“.

Клисура и съседните села

Околността на Клисура: какво предлагат съседите
Село / град	Отдалеченост	До София	Брой спирки	Брой магазини	Училища и градини	Медиана €/кв.м
с. Клисура	—	21 км	8	1	0 / 0	—
с. Мала Раковица	3.1 км	20 км	0	0	0 / 0	—
гр. Банкя	4.9 км	17 км	60	5	5 / 2	€2107/кв.м
с. Хераково	7.1 км	15 км	3	3	1 / 0	—
с. Гурмазово	7.1 км	13 км	6	0	0 / 0	—
с. Мало Бучино	7.2 км	14 км	13	0	0 / 0	—

Съседните места са по-обслужени. Затова аргументът тук е друг: тишина, пространство, двор и по-ниска цена — и точно това трябва да продавате.

Какво тежи в с. Клисура при оглед

Разстоянието до центъра е около 21 км по права линия — над 40 минути в пиков час.

Работи за вас

спокойствие и по-малко трафик
по-ниска входна цена от съседните райони

Ще го използват при пазарлъка

липса на релсов транспорт
без голям магазин в пешеходен обхват
оскъдни детски градини
малко зеленина
21 км до центъра

Малък пазар: други правила

Правилата от градските квартали тук работят наполовина. В квартал с хиляда обяви цената е всичко; в с. Клисура проблемът е друг — купувачите са малко и трябва да стигнете точно до тях.

1
Дайте реалните сметки
Ток, вода, дърва, данък. Купувач от София няма представа колко струва отопление на къща и си представя най-лошото.
2
Кажете кой поддържа улицата зимата
Снегопочистването в Клисура е реален фактор за хора, които ще пътуват всеки ден до София.
3
Използвайте сезона
Имоти извън града се гледат най-активно от април до октомври. Ако продавате през зимата, покажете как изглежда мястото през лятото.
4
Опишете пътя дотук
Асфалт до вратата или последните 300 метра черен път — това е въпрос, който всеки купувач задава и малцина продавачи изпреварват.
5
Проверете какво е включено
Двор, стопанска постройка, гараж, кладенец — всяко от тях трябва да е ясно по документ. Неизяснените неща се превръщат в отстъпка.
6
Бъдете на място за огледа
Купувачът пътува 21 км. Отменен или закъснял оглед тук струва повече, отколкото в града.

Не гадайте цената — поискайте преценка

Описвате имота накратко — район, тип, площ, етаж, състояние и срок. Връщаме писмено на какво ниво се хваща купувач бързо и какво ще извади насрещната страна при пазарлъка.

Отговор до един работен ден
Две минути за попълване
Не купуваме имоти и нямаме интерес цената ви да е ниска

Искам число за моя имот

Вашият район в контекст

Клисура в сравнение с най-близките пазари
Район	Отстояние	Медиана	Бърз праг	Оферти	Отстъпка
гр. Банкя	4.9 км	€2107/кв.м	€1905/кв.м	100	−9,6%
кв. Суходол	11.3 км	€1778/кв.м	€1691/кв.м	12	−4,9%
кв. Люлин 5	12.3 км	€1855/кв.м	€1706/кв.м	243	−8%

За самото с. Клисура активните оферти са твърде малко за средна стойност. Таблицата показва какво се случва наоколо — това е базата, от която се тръгва при оценка.

Редакционна оценка: Клисура

2,4от 5

Редакционна оценка на условията за бърза продажба в с. Клисура, изведена от данните за района и картата на инфраструктурата. Високата оценка не значи, че районът е по-хубав — значи, че имотът тук се превръща в пари по-бързо.

Ликвидност на района2

Твърде малко активни обяви за статистика; пазарът се движи бавно и на пресекулки.
Широчина на кръга купувачи3

Оценява се по съседните райони; цената тук обикновено е под софийската медиана от €2364/кв.м.
Транспортна свързаност2

8 автобусни спирки; без релсов транспорт.
Ежедневна инфраструктура1

1 квартален магазин в обхвата на района.
Скорост при коректна цена2,5

Срокът тук варира силно: от две седмици до половин година при една и съща цена.
Поле за пазарлък3

Няма достатъчно оферти за статистическа преценка; пазарлъкът е личен, не пазарен.
Състояние на фонда3

Фондът е разнороден и се оценява имот по имот, не по район.
Риск при банкова оценка3

При малко сделки наоколо оценителите залагат по-голям марж на безопасност.

Преговори в с. Клисура: практични правила

При малък пазар преговорите са по-лични и по-бавни. Купувачът рядко има с какво да ви сравни, което работи за вас — стига да не издадете колко бързате.

Отговаряйте бавно на ниските оферти — Бърз отговор на несериозна оферта я легитимира. Ден пауза често връща по-добро число.
Разделете цената от условията — Ако сте на границата, договорете срок на освобождаване, какво остава в жилището и кой плаща какво. Там често има повече стойност, отколкото в последния процент.
Първата разумна оферта често е най-добрата — При кратък срок отказаната в първата седмица рядко се връща. Купувачите намират друго.
Всяка отстъпка купува нещо — По-кратък срок, плащане в брой, поемане на нотариалната такса, по-голямо капаро. Отстъпка срещу обещание не е сделка.
Не казвайте, че бързате — Моментът, в който насрещната страна го разбере, е моментът, в който преговорите се преместват с още 5%. Кажете „предпочитам бърза сделка“, не „трябва ми до петък“.

Какво виждаме най-често в с. Клисура

1
Пренебрегване на банковата оценка
Ако купувачът е с кредит, банката решава цената. Оценка под договорената сума разваля сделката в последния момент.
2
Цена „за начало“
Три последователни намаления по 2% отнемат два месеца и учат пазара, че ще има и четвърто. Тогава всички чакат.
3
Липса на отговор на въпроса „защо продавате“
Спокоен, кратък и истинен отговор — местене, наследство, промяна в семейството — работи по-добре от мълчание.
4
Игнориране на входа и общите части
Изгоряла крушка на стълбището струва повече, отколкото струва смяната ѝ.
5
Чакане на „правилния“ купувач
Емоционалната привързаност към „подходящ“ купувач струва седмици.

Въпроси, които получаваме за Клисура

Кой плаща нотариуса и таксите?

По закон няма фиксирано правило — практиката в София е купувачът да поема нотариалната такса, таксата за вписване и местния данък, а продавачът — разходите по документите си. При спешна продажба това е поле за преговори: поемането на част от таксите понякога е по-евтино от нови 2% отстъпка и звучи по-добре на купувача.

Какво е капаро и колко е нормално?

Капарото обвързва двете страни: ако купувачът се откаже, го губи; ако вие се откажете, връщате двойния размер. Обичайното в София е 10% от цената, при по-малки сделки — фиксирана сума от 5 000 до 10 000 евро.

Има ли фирми, които изкупуват апартаменти веднага?

Съществуват и са легитимен вариант при твърд срок. Две правила: искайте цената писмено със срок на валидност и вземете втора оферта — разликата между фирми често е 5–8%.

Трябва ли да съм в страната, за да продам?

Може и от разстояние. Запишете в пълномощното минимална цена и че сумата постъпва само по ваша сметка — двата реда премахват почти целия риск.

Кога отстъпката е твърде голяма?

При спешна продажба първата разумна оферта често е и най-добрата. Отказаните в първата седмица рядко се връщат — купувачите намират друго.

Сам или с брокер в с. Клисура?

Да, и при спешна продажба това дори спестява време, защото решенията се взимат от един човек. Цената на самостоятелността е организацията: обявата, огледите, проверката на купувача и нотариалната подготовка са на вас. Комисионата, която спестявате (2–3% от страната на продавача), е горе-долу колкото допълнителната отстъпка, която ще дадете, ако сгрешите цената.

Имам непогасен кредит — пречи ли?

Да. Не погасявайте кредита предварително със собствени средства — това само ви лишава от ликвидност. Погасява се от цената в деня на нотариуса.

По-бавно ли се продава в с. Клисура спрямо София?

По-бавно, но не драматично. Купувачите са по-малко на брой, затова обявата трябва да стигне до точния човек, а не до много хора. Работят обяви с ясни снимки на двора и околността, точно разстояние до града (21 км) и посочен транспорт. Като компенсация конкуренцията е нищожна в сравнение с градските квартали.

Други райони около Клисура

Ако сте между два квартала, напишете в обявата и двата. Търсенето в София е по име на място.

И още от картата на града

По вашия случай

Числото за вашия апартамент

Данните по-горе важат за целия район. Заявката ги превръща в число за вашия апартамент — с корекция за етаж, състояние, изложение и тежести.

Приоритет при срок под 14 дни
Безплатно и без ангажимент
Без обаждания, ако не сте поискали

Получи ценова преценка

Източник: публични обяви в района и съседните райони, плюс отворени данни за транспорт, образование, търговия и зелени площи. Обновено на 21 септември 2026 г. Офертни цени — сделката обикновено е 2–5% по-ниска.