Как работи Спешно Продавам

Какво правим

1. 1

   Изчисляваме прагове от пазара. Обработваме активните публични оферти за апартаменти в София и Столична община и извеждаме за всеки район медиана, разсейване и двадесети персентил — тоест нивото, на което имотът реално се продава бързо.

2. 2

   Добавяме локалния контекст. Транспорт, училища, градини, магазини, зелени площи и разстояние до центъра — от отворени данни. Те обясняват защо един квартал се движи по-бързо от съседния при същата цена.

3. 3

   По заявка правим преценка за конкретен имот. Съпоставяме описанието ви с офертите в района и връщаме диапазон за три срока, плюс какво ще свали цената и кои документи са критични.

Какво не правим

Методологията в едно изречение

За всеки район взимаме активните оферти, изчистваме крайностите (под 500 и над 9 000 €/кв.м, под 18 и над 400 кв.м), смятаме медиана и персентили поотделно за едностайни, двустайни, тристайни и многостайни и наричаме „бърз праг“ двадесетия персентил на цената на квадрат. Медианната разлика между медианата и този праг за София е 11,6%.

Обявите са офертни цени, не сделки от Имотния регистър. Реалната нотариална цена в София обикновено е още 2–5% под обявената. Това е отчетено навсякъде, където говорим за очакван резултат.

Какво изчистваме от данните и защо

Публичните обяви съдържат шум: дублирани публикации от няколко агенции за един имот, явно сгрешени цени, гаражи и магазини, обявени като жилища, и „примамки“ с нереално ниска цена. Ако не се изчистят, средната стойност става безполезна.

• Ценови граници. Отхвърляме всичко под 500 и над 9 000 €/кв.м. Първото са грешки в порядъка, второто — единични луксозни обекти, които изкривяват медианата на цял район.
• Граници по площ. Под 18 и над 400 кв.м. Отдолу са гаражи и складове, отгоре — обекти с друга логика на ценообразуване.
• Абсолютни граници на цената. Под 20 000 и над 3 000 000 евро.
• Минимален брой обяви. За район показваме числа само при поне 3 обяви в сегмента, а разбивка по тип стаи — при поне 4–5. Под този праг „средна цена“ е измислица.
• Персентили вместо средни стойности. Навсякъде използваме медиана и персентили, а не аритметична средна — една оферта за 2 милиона не бива да мести числото за целия квартал.

Защо „двадесети персентил“, а не „минус 10%“

Фиксираният процент не работи, защото кварталите се различават по ценово разсейване. В район със сбити цени 10% отстъпка ви слага на дъното на пазара; в район с широко разсейване същите 10% ви оставят в средата.

Двадесетият персентил е относителна мярка — той винаги означава едно и също нещо: „по-евтин сте от 80% от конкуренцията си“. Затова в централната зона той съответства на 18,6% отстъпка, а във външния пояс — на 11,6%.

Какво не можем да знаем

Три неща, които никой набор от обяви не показва и които затова оценяваме само по описание на конкретния имот:

• Реалното състояние. „Отлично поддържан“ в обява означава всичко между ново и разбито.
• Колко дълго е стояла обявата. Порталите не публикуват надеждна дата на първа публикация, а именно тя е най-силният сигнал за надценен имот.
• На колко е приключила сделката. Данните от Имотния регистър не са публично достъпни в използваем вид.

Затова на всяка страница пише „офертни цени, не сделки“ и затова навсякъде добавяме 2–5% пазарлък надолу, когато говорим за очакван резултат. Числата са ориентир за порядък и за посока, не присъда за конкретен имот.