Спешна продажба на апартамент в кв. Изток

Продажбата на апартамент в кв. Изток „в разумен срок“ и „спешно“ са два различни пазара, макар обявите да изглеждат еднакво. Зад „спешно“ обикновено стои конкретна дата — нотариус, съд, полет или падеж.

кв. Изток се търгува чувствително над софийската медиана: €4027/кв.м срещу €2364/кв.м. За сделка в рамките на месец говорим за €3402/кв.м, тоест 15,5% по-надолу. По-долу са числата за кв. Изток и какво означават те за срок от 14, 30 и 60 дни.

Къде е границата за бърза сделка в кв. Изток

Таблицата съпоставя средната обява с долния двадесети персентил. Разликата между двете колони е цената на времето.

Числата идват от активните обяви, а не от Имотния регистър. Сделката почти винаги е малко под обявата.

Разпределение на 156 офертите по цена

Полезно е да видите не само къде е средата, а и колко „плътна“ е тя. Ако повечето оферти са струпани в тесен интервал, няколко процента правят голяма разлика.

Най-много оферти (39) са в интервала €3600–4200 на квадрат. Под прага за бърза продажба (€3402/кв.м) попадат около 14 от 156 обяви — това е конкуренцията ви, ако решите да продавате бързо. Сравнително малка група, което значи, че влизането в нея наистина ви отличава.

Колко отстъпка иска бързата продажба в кв. Изток

За да сте в долните 20% от офертите в кв. Изток, трябва да сте около 15,5% под средната цена в района. Това е повече от типичното за София (11,6%) — районът е с широко ценово разсейване и купувачите имат от какво да избират. Спрямо средна оферта от €420 000 това значи цена около €295 000.

• −3%60–90 дни€407 500разумна отстъпка, но все още в полето на търпеливите продавачи
• −9%30–45 дни€382 000влизате в горната половина на интересните оферти
• −16%14–30 дни€353 000долната пета част от пазара — тук започват обажданията
• −27%под 14 дни€306 500ниво, на което купувачите с готов ресурс се движат веднага

Между най-горния и най-долния ред стоят около €101 000. Ако чакането ви струва повече от това, сметката е ясна.

Какво тежи в кв. Изток при оглед

Характерът на района се описва с няколко думи: престижен, зелен, утвърден и скъп. Разстоянието до центъра е около 4 км по права линия — между 20 и 35 минути в пиков час.

Пример с числа: Изток

Ето какво се случва с Двустаен, 73 кв.м, 4-и етаж от 2002 г. в кв. Изток, ако го пуснете на четири различни нива. Цените са изчислени от офертите в самия район.

Примерът е илюстративен и е изчислен от офертните данни за кв. Изток, а не от конкретна сделка. Вашият имот може да се отклони заради ремонт, изложение, тежести или етаж.

Съседите: цени и конкуренция

кв. Изток е с около 12,1% по-скъп от средното за съседните райони. Част от купувачите ще сравнят и ще предпочетат съседа заради цената — например кв. Дианабад с праг €2614/кв.м. Ако бързате, това е конкуренцията, срещу която реално стоите.

Кой е насреща: практическа проверка

Преди да свалите обявата и да спрете огледите, се уверете, че човекът насреща може да довърши. Проверката отнема един разговор.

Колко време отнема всяка стъпка в кв. Изток

1. Стъпка 1

   Документи. Първата работа е папката. Купувач с пари и срок две седмици не чака вашата данъчна оценка — отива при следващия.

2. Ден 3

   Цена и обява. При срок под месец цената се публикува директно на бързия праг. Първата цена е тази, която пазарът запомня. За кв. Изток това значи цена около €295 000, а не €420 000.

3. Ден 3–7

   Първи обаждания. Тишина в първите пет дни е информация, не лош късмет. Тя казва, че цената е над нивото. При 156 активни оферти в района вашата трябва да е различима с нещо, а единственото видимо в списъка е цената.

4. Дни 10–20

   Капаро и предварителен договор. Ако купувачът е с кредит, поискайте писмено предварително одобрение преди да подпишете. „Ще ми одобрят“ не е документ.

5. Седмици 4–6

   Банкова оценка и одобрение. Банката прави собствена оценка. Ако тя излезе под договорената цена, разликата се плаща в брой или сделката пада.

6. Ден 30–60

   Нотариален акт и предаване. Декларациите по ДОПК и по мерките срещу изпирането на пари се попълват на място и не отнемат време.

Забележете къде са най-дългите интервали. Те не се съкращават с усилие — само с избор на купувач без кредит.

Какъв е фондът в кв. Изток и как влияе на срока

Медианната година на строеж в активните оферти в кв. Изток е 2002, а типичната площ — 105 кв.м. Фондът е смесен — около 50% отпреди 2000 г. и 33% след 2015 г. Практически това значи, че вашият апартамент ще бъде сравняван с много различни неща и позиционирането е по-важно от обикновено.

Типичният етаж в офертите е 4. Партерни оферти почти няма, което е добре, ако вашето жилище не е на първи етаж. Последен етаж е 17% от обявите — при спешна продажба добавете гаранция за покрива или отстъпка.

Редакционна оценка: Изток

Преговори в кв. Изток: практични правила

Разсейването на офертите в кв. Изток е 39,7%. Това е и приблизителният размер на полето, в което се движат преговорите тук: купувачът винаги може да посочи нещо по-евтино, вие винаги можете да посочите нещо по-скъпо.

• Не се извинявайте за цената — Обоснована цена не иска извинение. Покажете съпоставимите и оставете числата да говорят.
• Отговаряйте бавно на ниските оферти — Бърз отговор на несериозна оферта я легитимира. Ден пауза често връща по-добро число.
• Не казвайте, че бързате — Моментът, в който насрещната страна го разбере, е моментът, в който преговорите се преместват с още 5%. Кажете „предпочитам бърза сделка“, не „трябва ми до петък“.
• Всяка отстъпка купува нещо — По-кратък срок, плащане в брой, поемане на нотариалната такса, по-голямо капаро. Отстъпка срещу обещание не е сделка.
• Дръжте едно число наум и не го местете — Определете предварително цената, под която не слизате, и си я запишете. Решенията, взети на живо под натиск, са по-скъпи.
• Разделете цената от условията — Ако сте на границата, договорете срок на освобождаване, какво остава в жилището и кой плаща какво. Там често има повече стойност, отколкото в последния процент.

Какво виждаме най-често в кв. Изток

• 1
  Игнориране на входа и общите части

  Изгоряла крушка на стълбището струва повече, отколкото струва смяната ѝ.

• 2
  Обява без квартал в заглавието

  Хората търсят по имена на места, не по прилагателни. Напишете квартала, улицата и най-близкия ориентир. Напишете „Изток“ — точно така, както го търсят хората.

• 3
  Празно жилище без осветление

  Изключен ток на огледа е автоматична отстъпка. Купувачът не си представя — той оценява това, което вижда.

• 4
  Отказ от пазарлък

  При спешна продажба „цената е твърда“ е лукс. Оставете си 3% поле, иначе купувачът си тръгва от принцип.

• 5
  Отлагане на решението за отстъпка

  Най-скъпото решение е нерешението. Всеки месец отлагане има цена — сметнете я и я сравнете с отстъпката.

• 6
  Скрит проблем

  Казаното предварително струва проценти. Откритото от купувача струва доверието и сделката.

Кратки отговори за кв. Изток

Други райони около Изток

Съседните райони формират реалната конкуренция на вашата обява. Купувачът рядко се ограничава до един квартал.

• кв. Изгрев€4286/кв.м
• кв. Дианабад€3071/кв.м
• кв. Мусагеница€3082/кв.м
• кв. Слатина€2692/кв.м
• кв. Дървеница€2470/кв.м
• кв. Гео Милев€3310/кв.м
• с. Бусманцинаселено място

И още от картата на града

• кв. Медицинска академия€3289/кв.м бърз праг
• с. Мрамор13 км от центъра
• с. Драговищица20 км от центъра
• кв. Лагера€2605/кв.м бърз праг

По вашия случай

• Двустаен, спешно
• Тристаен, спешно
• Едностаен, спешно
• Последен етаж
• Данъци
• Без посредник
• Изкупуване на имоти
• За ремонт