Праг €1025/кв.м · 9 обяви · 21 септември 2026 г.

Спешно продавам апартамент в кв. Ботунец 2 — цени и срокове

Средната оферта в кв. Ботунец 2 е €88 400. Реалистичната цена за сделка в рамките на месец е €55 000. Разликата между двете е цената на времето.

Безплатна ценова преценка Виж цените в района

Данните са публични и проверими. Методологията е описана открито.

€1222средна оферта, €/кв.м

€1025праг за бърза сделка, €/кв.м

−16,1%типична отстъпка за бързина

9активни оферти в района

Разликата между продажба за три седмици и продажба за пет месеца в кв. Ботунец 2 обикновено се измерва в няколко процента цена. Зад „спешно“ обикновено стои конкретна дата — нотариус, съд, полет или падеж.

Към момента в кв. Ботунец 2 се предлагат 9 апартамента, средната офертна цена е €1222/кв.м — чувствително под медианата за София (€2364/кв.м). Най-евтината пета част от обявите тръгва от €1025/кв.м, около 16,1% под средното. Това е практическият праг за бърза сделка. Нататък следват конкретните прагове по тип апартамент и какво бави сделките точно тук.

Срещу какво излиза вашата обява

кв. Ботунец 2 е район с малко активни оферти: 9 активни оферти за апартаменти, от които 4 двустайни и 4 тристайни.

Малкият брой оферти работи за вас: купувачите, които търсят точно тук, нямат от какво да избират. За сметка на това търсенето е по-рядко и може да мине седмица без нито едно обаждане.

Цени в кв. Ботунец 2: оферта срещу реалистичен бърз праг

Първата ценова колона е за тези с шест месеца пред себе си. Втората — за тези с шест седмици.

Ботунец 2: медиана и бърз праг по формат
Тип	Площ	Средна оферта	Бърз праг	€/кв.м	Отстъпка
Двустаен	59 кв.м	€63 500	€55 000	€1165/кв.м	−9,2%
Тристаен	92 кв.м	€100 000	€92 400	€1174/кв.м	−12,7%

Обявите са офертни, не сделки. Реалната нотариална цена обикновено е още 2–5% под тях, защото пазарлъкът в София рядко е под тези проценти.

Каква е реалната цена на бързината тук

За да сте в долните 20% от офертите в кв. Ботунец 2, трябва да сте около 16,1% под средната цена в района. Това е повече от типичното за София (11,6%) — районът е с широко ценово разсейване и купувачите имат от какво да избират. Спрямо средна оферта от €88 400 това значи цена около €55 000.

−3%60–90 дни€85 500разумна отстъпка, но все още в полето на търпеливите продавачи
−10%30–45 дни€79 500влизате в горната половина на интересните оферти
−16%14–30 дни€74 500долната пета част от пазара — тук започват обажданията
−19%под 14 дни€71 500ниво, на което купувачите с готов ресурс се движат веднага

Четирите реда се разминават с €14 000 общо. Това не е загуба, а цена на услугата „време“ — въпросът е само дали ви трябва.

Вашият район в контекст

Съпоставка: Ботунец 2 и съседните райони
Място	Отдалеченост	Медиана €/кв.м	Бърз праг €/кв.м	Брой оферти	Отстъпка
кв. Ботунец 2	—	€1222/кв.м	€1025/кв.м	9	−16,1%
кв. Ботунец	0.4 км	€1378/кв.м	€1160/кв.м	14	−15,8%

кв. Ботунец 2 е с около 11,3% по-евтин от средното за съседните райони. Това е предимство при спешна продажба: купувачите, които са гледали наблизо и не са могли да си позволят, попадат точно тук.

Искате ли реална цена за вашия апартамент?

Общите числа на сайта важат за района. Заявката ги превръща в число за вашия апартамент — с корекции за етаж, състояние, изложение и тежести.

Диапазон за три различни срока
Безплатно и без ангажимент
Без обаждания, ако не сте поискали

Получи ценова преценка

Грешките, които удължават срока

1
Поставяне на всичко в един портал
Хора, които вече живеят в района, са най-честият купувач. До тях се стига локално, не през платена реклама.
2
Документи накрая
Купувач с готови пари и срок две седмици не чака данъчна оценка. Отива при следващия имот.
3
Скрит проблем
Казаното предварително струва проценти. Откритото от купувача струва доверието и сделката.
4
Неясен статут на паркомясто и мазе
Ако мазето или паркомястото не са по документ, кажете го предварително. На нотариуса е късно.
5
Цена „за начало“
Три последователни намаления по 2% отнемат два месеца и учат пазара, че ще има и четвърто. Тогава всички чакат. В кв. Ботунец 2 разстоянието от най-скъпите до най-евтините оферти е 24,4% — това са месеци сваляне на по два процента.
6
Игнориране на входа и общите части
Изгоряла крушка на стълбището струва повече, отколкото струва смяната ѝ.

Силни и слаби страни на локацията

Характерът на района се описва с няколко думи: периферен, панел и достъпен. Разстоянието до центъра е около 16.3 км по права линия — над 40 минути в пиков час.

Работи за вас

въздух и по-малка плътност на застрояване
по-малко конкуриращи оферти

Ще го използват при пазарлъка

липса на релсов транспорт
без голям магазин в пешеходен обхват
оскъдни детски градини
малко зеленина
16.3 км до центъра

Сгради, години, етажи: какво продавате всъщност

Медианната година на строеж в активните оферти в кв. Ботунец 2 е 1980, а типичната площ — 65 кв.м. Преобладава фонд отпреди 2000 г. — 100% от офертите. Купувачите тук калкулират ремонт още преди огледа и почти винаги свалят цената с него.

Типичният етаж в офертите е 6. Партерни оферти почти няма, което е добре, ако вашето жилище не е на първи етаж. Последен етаж е 33% от обявите — при спешна продажба добавете гаранция за покрива или отстъпка.

кв. Ботунец 2 е панелен район. Панелът се продава — въпросът е на каква цена: при равни други условия отстъпката спрямо тухла в същия квартал е 10–18%. Санирана сграда с документи връща част от нея.

Един апартамент, четири цени

Най-нагледният начин да се види цената на бързината: Двустаен, 59 кв.м, 6-и етаж в кв. Ботунец 2 на четири нива, с очакваните срокове за всяко.

Ниво на цената	Сума	Срок до капаро	Резултат
Цена като на съседа	€119 500	4–7 месеца	Обявата събира прегледи, но не и обаждания. Всяко сваляне с 2% рестартира броенето.
Пазарното ниво	€68 500	3–4 месеца	Тук е половината пазар. Ще ви сравняват с десетки почти еднакви оферти.
Цената, която работи	€62 500	3–5 седмици	Това е нивото, на което купувачите с готово решение реагират веднага.
Агресивно	€60 000	5–12 дни	Под това ниво не печелите дни — просто губите пари. Границата на полезната отстъпка.

Илюстративно изчисление върху офертите за кв. Ботунец 2. Не отразява конкретна сделка и не отчита особеностите на вашия имот.

Оценка на района за бърза продажба

2,4от 5

Така изглежда кв. Ботунец 2 през призмата на един въпрос: колко трудно е да продадете тук за седмици. Оценките са изведени, не присъдени. Оценката е за условията при спешна продажба, не за качеството на живот. Двете невинаги съвпадат.

Ликвидност на района1,5

9 активни оферти — тънък пазар с малко сделки.
Широчина на кръга купувачи5

Медиана €1222/кв.м при €2364/кв.м за София — достъпна цена, широк кръг.
Транспортна свързаност2

0 автобусни спирки; без релсов транспорт.
Ежедневна инфраструктура1

Картирани обекти на място почти няма — всичко се решава извън района.
Скорост при коректна цена3

При цена около €55 000 очакваният срок е 6–10 седмици.
Поле за пазарлък3

Разсейване на офертите 24,4% — сравнително сбито, няколко процента правят разлика.
Състояние на фонда2

Медианна година на строеж 1980; 0% след 2015 г.
Риск при банкова оценка1,5

Висок дял стар фонд — оценките често излизат под договорената цена.

Купувачът: какво да питате

Сериозният купувач не се обижда от тези въпроси — той очаква да ги чуе. Обидата е сама по себе си отговор.

Откъде са средствата

При плащане в брой банката ще пита. Изяснете го предварително, иначе преводът заяжда в деня на сделката.

Има ли одобрение

При кредит — писмено предварително одобрение от банка. „Ще ми одобрят“ е причина номер едно за провалени сделки.

Кой подписва

Ако купува фирма или човек с пълномощно, проверете представителната власт предварително, а не на гишето при нотариуса.

Има ли адвокат

Не е лош знак — обратното. Купувач с адвокат стига до нотариус по-бързо, защото знае какво иска.

Кратки отговори за кв. Ботунец 2

Мога ли да продам без посредник в кв. Ботунец 2?

Да. При ликвиден имот на правилна цена самостоятелната продажба работи отлично. При сложен случай — съсобственост, наследство, тежести — по-разумно е поне адвокат за 300–600 лева, който проверява документите и пише предварителния договор.

Трябва ли всички наследници да са съгласни?

Първо удостоверение за наследници, после пълномощни от тези, които няма да дойдат. Ако сред наследниците има малолетен, трябва и разрешение от районния съд — то отнема 4–10 седмици и се пропуска най-често.

Скъп ли е районът спрямо останалата София?

кв. Ботунец 2 е на 4-ия персентил по цена — сред по-достъпните райони. Медианата тук е €1222/кв.м срещу €2364/кв.м за София. За спешна продажба значението е практическо: по-достъпната цена разширява кръга купувачи и скъсява срока.

Кой плаща нотариуса и таксите?

По закон няма фиксирано правило — практиката в София е купувачът да поема нотариалната такса, таксата за вписване и местния данък, а продавачът — разходите по документите си. При спешна продажба това е поле за преговори: поемането на част от таксите понякога е по-евтино от нови 2% отстъпка и звучи по-добре на купувача.

Струва ли си да продам на фирма за изкупуване?

Има, и работят с плащане за 7–20 дни. Цената, която предлагат, е обикновено 12–22% под пазарната — това е тяхната печалба и рискът, който поемат. Има смисъл при много кратък срок, проблемен имот или тежести.

Какво е капаро и колко е нормално?

Задатък по предварителен договор. Приспада се от цената при сделката. Купувач, който предлага 2% капаро и 60 дни срок, не купува — изчаква.

Ремонт или отстъпка?

Сметката: пълно обновяване е 25 000–45 000 евро, три до пет месеца и се връща 60–80%. Козметичното — 1 500–3 500 евро, две седмици, връща над 100%. При кратък срок правете само второто.

Имам непогасен кредит — пречи ли?

Не пречи. Ипотеката се заличава при самата сделка от продажната цена. Първата стъпка е удостоверение за остатъчно задължение от банката — издава се за 3–7 работни дни.

Съседни райони

Ако сте между два квартала, напишете в обявата и двата. Търсенето в София е по име на място.

Разгледайте и

По вашия случай

Вашият апартамент в кв. Ботунец 2 — колко реално?

Описвате имота за две минути. Връщаме писмена преценка: диапазон за 14, 30 и 60 дни в кв. Ботунец 2, какво ще свали цената при оглед и кои документи да извадите първи.

Без договор за посредничество
Приоритет при срок под 14 дни
Списък с документите по вашия случай

Заяви безплатна преценка

Всички числа на тази страница са изведени от публично достъпни обяви (9 за този район) и от отворени географски данни. Последна редакция: 21 септември 2026 г. Не използваме данни от Имотния регистър, защото те не са публични в използваем вид.