Обновено 21 септември 2026 г. · данни от 18 362 оферти

Предварителен договор за продажба на апартамент

Задължителните елементи, размерът на капарото, неустойките и срокът до нотариус. Какво да не подписвате.

Безплатна ценова преценка Калкулатор за бърза продажба

Какво е и защо е задължителен на практика

Предварителният договор обвързва двете страни да сключат окончателен нотариален акт при определени условия. Не прехвърля собственост, но е изпълняем по съдебен ред — при неизпълнение изправната страна може да иска обявяването му за окончателен от съда.

Законът изисква писмена форма. Нотариална заверка не е задължителна, но заверката на подписите струва малко и прави документа много по-силен. При спешна продажба това е разумна застраховка.

Задължителните елементи

Индивидуализация на имота — точно както е по нотариален акт и кадастрална схема: идентификатор, площ, етаж, съседи, прилежащи части.
Цена и начин на плащане — в цифри и думи, с валута, банкови сметки и график на плащанията.
Размер на капарото и изрично дали е задатък (капаро) или част от цената. Разликата е съществена при разваляне.
Краен срок за нотариален акт — конкретна дата, не „в разумен срок“.
Кой поема разходите — нотариална такса, местен данък, вписване.
Дата на предаване на владението и състояние, в което се предава.
Декларация за тежести — че имотът е свободен от тежести или кои тежести ще бъдат заличени и как.
Неустойки — симетрични за двете страни.

Капарото: колко и какво означава

Обичайното в София е 10% от цената. При по-малки сделки — фиксирана сума между 5 000 и 10 000 евро.

Правни последици при капаро (задатък)
Ситуация	Последица при задатък
Купувачът се отказва	Губи капарото
Продавачът се отказва	Връща двойния размер
Сделката се осъществява	Капарото се приспада от цената
Невъзможност без вина	Капарото се връща

При спешна продажба поискайте по-високо капаро и по-кратък срок. Купувач, който предлага 2% капаро и 60 дни срок, си държи опция, а не купува. Купувач, който дава 10% и иска нотариус след 20 дни, е сериозен.

Какво да не подписвате

Асиметрична неустойка

Вие плащате двойно при отказ, той — нищо. Не се подписва.

Без крайна дата

„В срок, съгласуван между страните“ значи никога. Дата в календара.

Отлагателно условие за кредит

„Ако купувачът получи финансиране“ ви държи блокиран без насрещно задължение. Ако го приемете — с кратък срок и компенсация.

Предаване на владение преди плащане

Никога. Ключовете се дават след постъпване на сумата.

Искате ли реална цена за вашия апартамент?

Преценката е писмена и конкретна: три ценови нива за три срока, списък с документите по вашия случай и график до нотариус. Без обаждания, ако не сте поискали.

Отговор до един работен ден
Приоритет при срок под 14 дни
Безплатно и без ангажимент

Подай заявка

Често задавани въпроси

Задължителен ли е предварителният договор?

Не по закон, но на практика се използва винаги, когато между уговорката и нотариуса минава време — тоест почти винаги.

Трябва ли нотариална заверка?

Не е задължителна. Заверката на подписите обаче струва малко и прави доказването много по-лесно при спор.

Колко е нормалното капаро?

Около 10% от цената; при по-малки сделки — фиксирана сума от 5 000 до 10 000 евро.

Какво става, ако купувачът не се яви при нотариуса?

Можете да задържите капарото и да предявите иск за обявяване на договора за окончателен, ако предпочитате сделката пред неустойката. При спешна продажба обикновено е по-практично да задържите капарото и да продължите с друг купувач.

Може ли предварителният договор да се впише?

Вписване се прави при иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Самият предварителен договор не се вписва по общ ред.

Проверете прага във вашия квартал

За всеки от 109 софийски района с достатъчно данни сме изчислили медиана и праг за бърза продажба от активните оферти.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Пазарните числа са изчислени от активни публични оферти в София. Последно обновяване: 21 септември 2026 г.