Обновено 21 септември 2026 г. · данни от 18 362 оферти

Оценка на апартамент

Трите различни оценки на един и същ имот, коя от тях решава сделката и как да си направите сами пазарна преценка.

Безплатна ценова преценка Калкулатор за бърза продажба

Три оценки, три различни числа

Видове оценка на един и същ апартамент
Вид оценка	Кой я прави	За какво служи	Типично ниво
Пазарна	Вие или оценител	Определяне на офертна цена	100%
Банкова	Лицензиран оценител на банката	Размер на кредита за купувача	90–100% от пазарната
Данъчна	Община, по формула	Данъци и такси	25–60% от пазарната
Застрахователна	Застраховател	Възстановителна стойност	варира

Най-честото объркване е между данъчната и пазарната. Данъчната оценка се изчислява по нормативна формула и няма връзка с пазара — тя служи само за данъчна основа.

Оценката, която реално решава сделките, е банковата. Ако купувачът е с кредит и банката оцени имота под договорената цена, разликата трябва да се плати в брой — или сделката пада.

Как да си направите пазарна оценка за 20 минути

Намерете 5–8 активни оферти в същия квартал, същия тип и близка площ. Не в съседния квартал.
Изхвърлете двете най-скъпи и двете най-евтини. Крайностите са грешки или специални случаи.
Вземете средното на останалите и го разделете на площта → ваша базова цена на квадрат.
Свалете 3–5%. Офертните цени стоят над реалните сделки.
Коригирайте: ремонт ±8%, етаж и асансьор ±5%, изложение ±3%, тераса и мазе ±2%, паркомясто отделно, тежести −5% и надолу.
Сравнете с бързия праг за вашия квартал — ако бързате, той е вашата цена, не резултатът от стъпка 5.

За 109 софийски района сме изчислили медиана и праг за бърза продажба от активните оферти. Вижте ги в раздела по квартали или ползвайте калкулатора.

Кога си струва официална оценка

Наследство и делба — когато няколко души трябва да се съгласят на едно число, независимият оценител спестява месеци спорове. 200–400 лева.
Развод — при уравняване на дялове.
Съдебно производство — там оценката е задължителна и се назначава от съда.
Нетипичен имот — много голяма площ, нестандартно предназначение, уникална локация, където съпоставими просто няма.

За обикновена продажба на двустаен в панелен квартал официалната оценка не добавя нищо, което данните за активните оферти не показват.

Четирите грешки при самооценка

Сравняване с обяви от друг квартал. Разликата между съседни софийски райони стига до 40%. Съпоставими значи същия квартал, същия тип, близка площ.
Добавяне на стойността на ремонта. Ремонт за 30 000 евро не добавя 30 000 към цената. Връща 60–80% и само ако е скорошен и в неутрален стил.
Тръгване от цена, на която съседът е продал преди две години. Пазарът се движи, а и не знаете на колко реално е приключила сделката — знаете на колко е била обявата.
Игнориране на етажа и изложението. Два еднакви апартамента в един вход се различават с 10–15% заради етаж, асансьор и посока. Това не е дребна корекция.

И най-честата от всички: оценяване според това, от колко пари имате нужда. Пазарът не знае за вашата вноска. Ако нужната ви сума е над пазарната цена, проблемът е финансов, не ценови — и се решава другояче.

Кажете ни за апартамента и ще ви върнем диапазон

Описвате имота накратко — район, тип, площ, етаж, състояние и срок. Връщаме писмено на какво ниво се хваща купувач бързо и какво ще извади насрещната страна при пазарлъка.

Нищо не се публикува — преценката е само за вас
Диапазон за три различни срока
Конкретни числа, не общи съвети

Подай заявка

Често задавани въпроси

Каква е разликата между данъчна и пазарна оценка?

Данъчната се смята по нормативна формула и служи само за данъчна основа — обикновено е 25–60% от пазарната. Пазарната е това, което купувач реално би платил.

Колко струва оценка на апартамент?

Независим лицензиран оценител в София взима 200–400 лева за жилищен имот. Банковата оценка се плаща от купувача и е част от разходите по кредита.

Какво става, ако банковата оценка е по-ниска от цената?

Купувачът трябва да доплати разликата в брой, вие свалите цената, или сделката пада. При спешна продажба отстъпката обикновено е по-евтина от рестартирането.

Мога ли да оспоря данъчната оценка?

Тя се изчислява по формула въз основа на декларирани данни. Ако данните са грешни (площ, година, конструкция), се подава коригираща декларация в общината.

Проверете прага във вашия квартал

За всеки от 109 софийски района с достатъчно данни сме изчислили медиана и праг за бърза продажба от активните оферти.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Пазарните числа са изчислени от активни публични оферти в София. Последно обновяване: 21 септември 2026 г.