Обновено 21 септември 2026 г. · данни от 18 362 оферти

Продажба на апартамент с наематели

Какво става с договора за наем след продажбата, как се правят огледи и защо наемателят може да е предимство.

Безплатна ценова преценка Калкулатор за бърза продажба

Какво става с договора след продажбата

Правилото е: продажбата не прекратява наема автоматично. Новият собственик влиза в правата на наемодателя.

Договор за наем при смяна на собственика
Вид договор	Обвързва ли купувача
Устен или обикновен писмен	До 1 година от прехвърлянето
С нотариална заверка на подписите	До края на срока
Вписан в Имотния регистър	До края на срока, противопоставим на всички
Безсрочен	С предизвестие по общите правила

Практически извод: дълъг вписан наем стеснява кръга купувачи само до инвеститори. Кратък или неформален договор не пречи почти никому.

Огледите: най-трудната част

Наемателят няма задължение да ви пуска когато поискате. Владението е негово за срока на договора. Затова тук работи договарянето, не настояването.

Кажете му първи. Наемател, който разбира за продажбата от непознат на вратата, става пречка за месеци.
Фиксирайте прозорец. Два слота седмично, уговорени предварително, работят по-добре от „ще звънна“.
Предложете компенсация. Отстъпка от един наем срещу съдействие е по-евтино от два изгубени месеца.
Уточнете какво става с депозита. Прехвърля се към новия собственик или се връща — запишете го.

Кога наемателят е предимство

За инвеститор действащият договор с коректен наемател е готов паричен поток от ден едно. Вместо да свалите цената, извадете напред:

Месечен наем в числа и от кога тече договорът.
История на плащанията — редовни ли са.
Размер на депозита.
Срок на договора и дали има клауза за прекратяване при продажба.
Текущи разходи — такса вход, данък, застраховка.

При едностайни и двустайни в райони с високо търсене на наем това превръща обявата от „проблемен имот“ в „инвестиция с доказана доходност“.

Ако наемателят трябва да излезе преди сделката

Купувачът за живеене почти винаги иска свободен имот. Ако вашият наемател е с действащ договор, имате три пътя — и само първият е бърз.

Договаряне

Предлагате компенсация — опрощаване на последния наем, връщане на депозита предсрочно, помощ с преместването. Струва един-два наема и решава въпроса за седмици.

Предизвестие по договора

Ако договорът позволява прекратяване с предизвестие, го подавате писмено и с доказателство за връчване. Обичайният срок е един месец.

Съдебен път

При отказ да напусне след прекратяване — иск за предаване на владението. Месеци до година. При спешна продажба това не е опция.

Практично: ако наемателят е коректен, разговорът е по-евтин от всичко останало. Ако не е — обмислете продажба на инвеститор, който купува имота такъв, какъвто е, и решава въпроса сам. Отстъпката често е по-малка от разходите и времето по извеждането.

Искате ли реална цена за вашия апартамент?

Преценката е писмена и конкретна: три ценови нива за три срока, списък с документите по вашия случай и график до нотариус. Без обаждания, ако не сте поискали.

Не взимаме комисиона от собственика
Приоритет при срок под 14 дни
Без обаждания, ако не сте поискали

Изпрати описание

Често задавани въпроси

Мога ли да продам апартамент с наематели?

Да. Продажбата не прекратява наема — новият собственик влиза в правата на наемодателя.

Задължен ли е наемателят да пуска за огледи?

Не автоматично. Владението е негово за срока на договора. Огледите се уговарят, а не се изискват.

Как се прекратява наем преди продажба?

По реда в договора — обикновено с писмено предизвестие. Ако наемателят откаже да излезе след прекратяване, извеждането е по съдебен ред и отнема месеци.

Сваля ли цената наличието на наемател?

При купувач за живеене — да, защото той не може да се нанесе веднага. При инвеститор — не, често е предимство.

Проверете прага във вашия квартал

За всеки от 109 софийски района с достатъчно данни сме изчислили медиана и праг за бърза продажба от активните оферти.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Пазарните числа са изчислени от активни публични оферти в София. Последно обновяване: 21 септември 2026 г.