Обновено 21 септември 2026 г. · данни от 18 362 оферти

Продажба на апартамент без Акт 16

Продажба преди въвеждане в експлоатация: какво се прехвърля, защо банките отказват и как се защитава купувачът.

Безплатна ценова преценка Калкулатор за бърза продажба

Какво всъщност продавате преди Акт 16

Ако сградата няма разрешение за ползване, апартаментът не е завършен обект по смисъла на закона. В зависимост от етапа се прехвърля:

Преди Акт 14 — право на строеж върху бъдещ обект, или цесия на права по предварителен договор с инвеститора.
След Акт 14 (груб строеж) — сградата вече съществува правно и обектът може да се прехвърли с нотариален акт като недовършен строеж.
След Акт 15, преди Акт 16 — същото, но с по-малък остатъчен риск.

При покупка от инвеститор много често прехвърлянето става чрез заместване в дълг или цесия по първоначалния договор — не чрез нотариален акт. Тук съгласието на инвеститора е задължително и той обикновено взима такса.

Защо е по-бавно и по-евтино

Основният ефект е върху кръга купувачи: банките не финансират жилище без Акт 16 по стандартна ипотека. Остават купувачите в брой и тези, които финансират с друг имот като обезпечение.

Практическата отстъпка спрямо аналогичен готов имот е 5–15%, в зависимост от етапа и репутацията на инвеститора. Колкото по-близо до Акт 16, толкова по-малка.

Райони с най-висок дял ново строителство в активните оферти: Враждебна (100%), м-т Камбаните (100%), Бистрица (100%), Малинова долина (99%), Кръстова вада (98%) и Панчарево (97%). Там този тип сделки са обичайни и купувачите ги разбират.

Какво да подготвите

Разрешение за строеж и Акт 14, ако има такъв. Това са първите документи, които сериозен купувач иска.
Оригиналният договор с инвеститора и доказателства за извършените плащания.
Писмено съгласие на инвеститора за прехвърляне, ако е нужно по договора. Извадете го предварително — това е стъпката, която бави най-много.
Реалистичен срок за Акт 16 — писмено от инвеститора, не устно. Купувачът ще пита и обещанието „до края на годината“ без документ не струва нищо.
Яснота кой довършва. Ако има останали плащания по договора, кой ги поема се записва изрично.

Ако инвеститорът е в забава и Акт 16 се отлага многократно, проверете какви неустойки предвижда договорът във ваша полза. Прехвърляемото право на неустойка понякога е по-ценно от самата отстъпка в цената.

Кой купува жилище без Акт 16

Кръгът е тесен, но не е празен. Три групи купуват редовно на този етап:

Купувачи в брой с търпение

Хора, които приемат риска срещу отстъпка и имат къде да живеят междувременно. Най-многобройната група.

Инвеститори в същата сграда

Ако вече притежават обект в сградата, познават инвеститора и рискът за тях е много по-малък. Питайте съседите — понякога купувачът е на два етажа под вас.

Купувачи за довършване

Хора, които така или иначе ще правят пълно довършване по свой вкус и предпочитат да поемат имота на груб строеж.

Тази тесност е и причината сроковете тук да са по-дълги от обичайното. Заложете на 2–4 месеца дори при агресивна цена, а ако срокът ви е по-кратък — обмислете изчакване до Акт 16, ако то е въпрос на седмици.

Искате ли реална цена за вашия апартамент?

Преценката е писмена и конкретна: три ценови нива за три срока, списък с документите по вашия случай и график до нотариус. Без обаждания, ако не сте поискали.

Не купуваме имоти и нямаме интерес цената ви да е ниска
Нищо не се публикува — преценката е само за вас
Без договор за посредничество

Получи ценова преценка

Често задавани въпроси

Мога ли да продам апартамент без Акт 16?

Да. След Акт 14 — с нотариален акт за недовършен строеж. Преди това — чрез цесия или заместване в дълг по договора с инвеститора, със съгласието му.

Дава ли банка кредит за имот без Акт 16?

По стандартна ипотека — не. Възможно е финансиране срещу друго обезпечение, но това стеснява силно кръга купувачи.

Колко по-евтино се продава?

5–15% под аналогичен готов имот, в зависимост от етапа и от това колко надежден е инвеститорът.

Какъв е рискът за купувача?

Забавяне или неполучаване на Акт 16, промени в проекта, финансови проблеми на инвеститора. Затова документацията и репутацията на строителя тежат повече от самата цена.

Проверете прага във вашия квартал

За всеки от 109 софийски района с достатъчно данни сме изчислили медиана и праг за бърза продажба от активните оферти.

Всички 136 квартала на София → · Села и градове в Столична община →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен или данъчен съвет. Пазарните числа са изчислени от активни публични оферти в София. Последно обновяване: 21 септември 2026 г.